| Pour vous aider à louer en toute sérénité, nos conseils pratiques font le point sur les droits et devoirs de chacun. Que vous soyez locataire ou propriétaire, nous mettons à votre disposition tous les documents nécessaires, pour que vos vacances se déroulent sous les meilleurs auspices.
Qu'est-ce qu'une location saisonnière ?
Les locations saisonnières constituent une variante des locations meublées. Elles s'en distinguent par trois caractéristiques :
- La location saisonnière peut être vide ou meublée.
- Elle est consentie pour une courte durée (au maximum le temps d'une saison).
Dans les régions touristiques, la notion de saison est parfois élargie (6 mois)
- Le locataire s'engage sans avoir visité le bien.
Existe-t-il une loi qui régit la location saisonnière ?
Non, la location saisonnière n'est soumise à aucune réglementation. C'est le contrat qui tient lieu de loi entre les parties comme pour les locations meublées. Toutefois, un arrêté du 16 mai 1967 oblige le propriétaire à remettre au locataire avant la signature du contrat un descriptif précis des lieux.
Qu'est-ce qu'un descriptif ?
Un descriptif est un document (dossier) que doit adresser le propriétaire à tout locataire intéressé par une location. Il permet au futur locataire saisonnier de l'éclairer sur toutes les questions qu'il se pose (situation du bien /côté rue, cour, vue sur mer, proches des commerces etc…, description intérieure du logement, équipements électroménager, télé.., les conditions financières de la location, montant du loyer, charges, le versement d'arrhes ou acomptes à verser pour la réservation, dates et heures d'arrivée). Le propriétaire doit veiller à communiquer les informations exactes.
Comment se passe la réservation ?
Si le locataire est intéressé à la lecture du descriptif il doit adresser au propriétaire le chèque de réservation avec une lettre d'accompagnement concrétisant l'accord.
Quel est le montant qu'un propriétaire peut exiger au titre de la réservation ?
L'usage veut que le montant soit égal à 25% du montant total de la réseration. Mais ce n'est pas réglementé. Certains propriétaires peuvent demander davantage si par exemple la réservation s'effectue seulement quelques semaines avant la location. Cette somme est versée soit à titre d'arrhes ou acomptes. Dans tous les cas, cette qualification est importante.
Quelle est la différence entre des arrhes et des acomptes ?
1) Les arrhes s'imputent sur le prix de vente, si le locataire confirme son choix. S'il se désiste c'est à dire s'il change d'avis, il perd cette somme. Pour résumer on peut dire qu'en versant des arrhes on peut changer d'avis mais on perd les sommes versées.
2) Les acomptes n'ouvrent aucune faculté de désistement au locataire. S'il change d'avis, le propriétaire peut le contraindre à payer le solde du prix.
A Quel moment est établi le contrat de location ?
A réception du courrier de réservation, le propriétaire doit adresser le contrat de location en deux exemplaires. Le locataire renvoie un seul exemplaire signé.
Le jour "J" arrive, quelles sont les dernières formalités ?
Cet instant est essentiel. C'est à ce moment que le propriétaire remet les clefs et que le locataire entre en possession des lieux. Le locataire paie le solde du loyer (mais rien n'interdit le propriétaire d'exiger la totalité avant l'entrée dans les lieux) et le cas échéant le dépôt de garantie.
Son montant est variable selon l'importance et la qualité des prestations. Mais en général il est de 20 à 30 % du montant du loyer. Le propriétaire doit aussi procéder à l'état des lieux et à un inventaire. L'inventaire est la liste des meubles et objets meublants. Si l'état des lieux n'est pas établi, le locataire est censé avoir reçu les lieux en bon état.
Le dépôt de garantie
Il peut être exigé lors de l'entrée dans les lieux avec le solde du loyer afin de garantir le propriétaire contre d'éventuels dégâts qui pourraient être constatés à la fin de la période de location. Vous le chiffrerez en fonction de l'importance et de la qualité des prestations que vous fournirez dans votre location. Généralement, il est fixé entre 20 et 30 % du loyer mais la loi ne prévoit pas de limite spécifique.
Le contrat devra donc reproduire son montant ainsi que les modalités de remboursement. Par exemple, vous indiquerez que le dépôt de garantie sera remis après l'état des lieux de sortie constatant que tous les meubles et équipements sont présents et en bon état. En pratique, il est remis immédiatement si l'état des lieux ne constate aucun problème. Vous pourrez préciser aussi que la restitution aura lieu dans un délai de dix jours après le départ.
Et l'assurance ?
Le locataire n'est pas obligé de s'assurer, mais le contrat peut l'imposer. Plusieurs solutions :
- Le propriétaire se charge d'assurer le logement pour le compte de tous les locataires successifs. Il souscrit une assurance " pour le compte de qui il appartiendra" et répercute le coût au locataire dans les charges.
- Soit le locataire s'en charge et fait jouer sa garantie "villégiature" comprise dans sa Multirisque Habitation. Si le contrat ne comprend pas cette clause, le propriétaire doit souscrire une assurance spéciale pour la période louée.
Et au fait, le départ comment cela se passe ?
Un état des lieux doit être fait. Si l'état des lieux ne mentionne aucune dégradation, le propriétaire doit restituer l'intégralité du dépôt de garantie. S'il n'est pas tenu de le faire le jour même, le délai doit être raisonnable (10 à 15 jours). Si le remboursement tarde, il faut mettre le propriétaire en demeure par LRAR et ensuite saisir le tribunal d'instance du lieu de situation du logement loué pour obtenir le remboursement. En cas de dégradation, le propriétaire doit retenir sur le dépôt en justifiant la retenue par devis ou factures.
Quels sont les problèmes qui peuvent survenir ?
Avant la location:
- Le locataire se désiste :
Si le locataire a versé des arrhes et se désiste, il les perd.
Si le locataire a versé des acomptes au moment de la réservation, le locataire perd non seulement la somme qu'il a versée mais en plus le propriétaire peut contraindre le locataire à payer le montant total du loyer.
A savoir : nos contrats de location saisonnière prévoient que si le désistement intervient trois semaines avant le début de location, les arrhes se transforment en acomptes.
- Le propriétaire ne veut plus louer
En principe, un propriétaire ne peut annuler une location. Toutefois, si certains impératifs l'y obligent, il doit indemniser le locataire.
- Si le locataire a versé des arrhes, le propriétaire doit restituer le double de cette somme.
- S'il s'agit d'acomptes, le propriétaire doit non seulement restituer cet acompte mais indemniser le locataire pour préjudice subi. Si l'annulation intervient suffisamment tôt pour retrouver autre chose, le propriétaire doit lui restituer le double de la somme versée. Si l'annulation est tardive, le propriétaire doit indemniser le locataire justement en tenant compte de sa situation (vacances annulées, autre location plus chère, moins confortable).
La meilleure solution: trouver une solution amiable avec le locataire. A défaut, ce dernier pourra saisir le tribunal d'instance. Dans ce cas, le juge fixera le montant des dommages et intérêts.
Les litiges : A l'arrivée, la location ne correspond pas au descriptif
Il peut arriver que le descriptif précisait que la villa était équipée d'une piscine. Or il s'avère qu'elle n'est pas privée mais commune à plusieurs villas, la plage est à 3 kms alors qu'il était spécifié qu'elle était à 600 mètres. Mais cela peut être pire (logement non conforme au descriptif( vétuste, sale, bruyant etc...). Dans tous les cas, le locataire doit réagir. Le mieux est de faire constater par voie d'huissier, de faire des photos, d'obtenir des témoignages. Si le propriétaire est sur place pour la remise des clefs, négocier avec lui une diminution ou un remboursement immédiat. S'il n'est pas sur place et que le locataire a déjà tout payé, essayer de le joindre téléphoniquement. Dans tous les cas, si propriétaire et locataire ne s'entendent pas, le seul recours est de porter l'affaire devant les tribunaux. |
